В Дирекция ”ОДОП” – ….. постъпи писмено запитване с вх. № 94-00-70/ 22.03.2013 г. в качеството Ви на физическо лице, като сте поставили следните въпроси:
Дължи ли се ДОД и ДДС, ако се продадат в една и съща година:
– гарсониера /в стара сграда/, закупена преди 6 години,
– вилно място с постройка – мястото е закупено през 2000г., а постройката е от 2004г., узаконена с акт № 7/ 05.04.2004г. и протокол за въвод във владение от 15.07.2004г.
Преди четири години е продаден поземлен имот от 370 кв.м.
По ЗДДС:
Доколкото в случая не сте изяснили дали сте регистрирани по ЗДДС като физическо лице, както и не сте уточнили вида на имотите – УПИ или не, изразяваме принципно становище:
Данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея /чл. 3, ал. 1 от ЗДДС/. Дефиниция на понятието “независима икономическа дейност“ е дадено в ал. 2 на чл. 3 от закона, а именно: независима икономическа дейност е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.
Извършването на разпоредителни сделки с недвижими имоти няма да представлява независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, единствено ако се извършва еднократно, а не редовно или по занятие. В този случай сделките ще попадат извън обхвата на ЗДДС, няма да представляват доставки по смисъла на ЗДДС и не следва да намерят отражение при формиране на облагаемия оборот за регистрация по чл. 96, ал. 1 от закона.
В случай, че нямате регистрация по ЗДДС:
Съгласно разпоредбата на чл. 96, ал. 1 от ЗДДС, всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот 50000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 14-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон.
Видно от горните разпоредби, за целите на ЗДДС се проследяват 12 последователни месеца преди текущия и в този смисъл периодът на разглеждане се различава от календарната година по ЗДДФЛ.
В ал. 2 от на чл.96 е регламентирано, че облагаемият оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето -облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка,доставки на финансови услуги по чл. 46 идоставки на застрахователни услуги по чл. 47.
Съгласно чл.12, ал.1 от ЗДДС, облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9 , когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго.
В чл.45 от ЗДДС са посочени доставки, които са освободени от облагане с този вид данък.
По смисъла на чл.45, ал.1 от ЗДДС, освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда.
По смисъла на чл.45, ал.3 от ЗДДС, освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
Следва да се има предвид, че урегулираните поземлени имоти подлежат на облагане с ДДС. Съгласно чл.45, ал.5, т.1 от ЗДДС, облагаема доставка е прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на ЗУТ, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови.
Предвид гореизложеното, продажбата на земеделска земя и стара сграда с прилежащ терен е освободена доставка.
Следва да се има предвид, че основният режим на доставките по чл. 45, ал. 1 и ал.3 от ЗДДС е “освободена доставка“. Поради това, когато едно лице осъществи такива доставки преди датата на регистрацията си по ЗДДС, същите не формират по отношение на него облагаем оборот.
Правото на избор освободените доставки по чл. 45, ал. 1 и ал.3 от ЗДДС да бъдат облагаеми може да се упражни от регистрирано по ЗДДС лице по повод конкретна доставка, осъществена в това му качество.
Легални дефиниции на употребените понятия се дават в допълнителните разпоредби на ЗДДС и ЗУТ.
В случай, че имате регистрация по ЗДДС:
На облагане с ДДС ще подлежат всички облагаеми доставки по чл.12, ал.1 от ЗДДС.
Ако се осъществяват освободени доставки – такива след изброените в чл.45, ал.1 и ал.3 от ЗДДС, за Вас не възниква задължение за начисляване на ДДС, освен ако не упражните правото на избор по чл.45, ал.7 от ЗДДС.
Относно прилагане на разпоредбите на ЗДДФЛ :
Предвид на посочената от Вас фактическа обстановка, подробно описана по-горе, Ви уведомяваме за следното :
Посочвате, че продажбата на имотите ще стане в една и съща година, но не посочвате коя е тази година. Предвид на това изразяваме принципно становище.
Съгласно чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон. Доходите от прехвърляне на права или имущество са обособени като отделен вид доход в разпоредбата на чл. 10, ал. 1, т. 5 от ЗДДФЛ. На основание чл. 13, ал. 1, букви „а” и „б” от ЗДДФЛ, не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
?един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
?до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
В конкретния случай продажбата на гарсониерата ще попадне в обхвата на дефиницията за „недвижим жилищен имот” дадена в § 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ за целите на чл. 13, ал. 1, буква „а” от закона. Според посочената разпоредба, недвижим жилищен имот е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
Следователно, ако продажбата се реализира след изтичането на три години от датата на придобиването на гарсониерата, дохода ще попадне в хипотезата на чл. 13, ал. 1, букви „а” от ЗДДФЛ – необлагаем доход.
Предвид цитираната по-горе разпоредба на чл. 13, ал. 1, буква „б” от ЗДДФЛ не са облагаеми и доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на до два недвижими имота, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години. Иначе казано, прилагането на цитираната данъчна норма с оглед третирането на доходите като необлагаеми е обвързано от една страна с броя на имотите обект на продажба/замяна, а от друга с времето през което те са били собственост на физическото лице (продавачът).
Посочвате в писмото, че ще продавате вилно място с постройка, не уточнявате каква е постройката. Дохода от продажбата на тези имоти в случая два имота – дворно място и постройка, ще е необлагаем при условие, че са изминали повече от 5 години между датата на придобиването на същите и датата на продажбата им.
Необходимо е и уточнението, че по аргумент от чл.50 и чл.52 от ЗДДФЛ тези необлагаеми доходи не се декларират в годишната данъчна декларация и такава не се подава, при условие, че лицето няма други доходи подлежащи на облагане.
‘