2_958/04.08.2014г.
ЗДДС чл.45, ал.3
Предстои Ви сключване на договор за прехвърляне на собственост върху земя и сгради, както и за учредяване на вещни права. Преди сключване на окончателния договор ще бъде подписан предварителен договор, по силата на който дружеството купувач ще заплати авансово част от дължимата сума. В предварителния договор ще бъде упоменато, че платената сума представлява авансово плащане за една от сградите, собствеността на която ще бъде прехвърлена по силата на окончателния договор. Сградата е въведена в експлоатация през 70 – те години на 20 век, предвид което същата не е нова по смисъла на §1, т.5 от ДР на ЗДДС.
Поставяте следните въпроси:
1.Следва ли да бъде начислен ДДС при авансово плащане по предварителен договор за сграда, която не е нова, по смисъла на §1, т.5 от ДР на ЗДДС?
2.Следва ли да бъде начислен ДДС при окончателната продажба на сградата, която не е нова, по смисъла на §1, т.5 от ДР на ЗДДС?
3.Има ли специфични условия за определяне цената на сградата и прилежащия към нея терен, по смисъла на §1, т.6 от ДР на ЗДДС, когато се касае за сделка между лица, които не са свързани?
Във връзка с изложената в запитването не достатъчно ясна фактическа обстановка, въз основа на относимата нормативна уредба, свързана със ЗДДС и ППЗДДС, изразявам следното принципно становище:
Видно от запитването Ви предстои продажба на земя, сгради, както и учредяване на вещни права. Посочено е, че ще бъде заплатено авансово за една от сградите, която не е нова, т.к. е въведена в експлоатация през 70 – те години на 20 век. Не става ясно дали при продажбата на тази сграда ще се определи обща цена за сградата и за земята или цените ще бъдат определени поотделно. Не е посочено и какъв е статута на земята – дали същата е УПИ или неурегулиран поземлен имот.
Доставките на сгради или части от тях, които не са нови и прилежащите към тях терени и учредяването и прехвърлянето на вещни права върху същите се разглеждат като отделни доставки спрямо прехвърлянето на собственост върху УПИ /без прилежащия терен/ и могат да бъдат подчинени на различен режимпо ЗДДС.
В повечето случаи, в сключваните договори се посочва един общ предмет на сделката – земя и сграда, като не се прави разграничение между прилежащ терен и останалата земя – УПИ или неурегулиран поземлен имот. За целите на ЗДДС са налице две отделни доставки:
– на сграда и прилежащ терен /или вещно право върху тях/ – с един и същ режим, в случай, че не е упражнено право на избор;
– на земя/без прилежащия терен към сградата/.
Съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗДДС, освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда. С този законов текст е въведено общото правило за освободена доставка, свързана със земя.
Изключенията от това правило са регламентирани в ал.5 на чл.45 от ЗДДС, като едно от тях, посочено в т.1 е прехвърлянето на правото на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на ЗУТ, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови.
По смисъла на т.2 от §5 на ДР на ЗУТ „поземлен имот” е част от територията, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост. Според т.11 от §5 на ДР на ЗУТ „урегулиран поземлен имот” или „урегулиран имот” е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп до улици, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство.
От посочената дефиниция е видно, че за да бъде определен един поземлен имот като урегулиран, на първо място е необходимо наличието на подробен устройствен план, в който същият да фигурира с посочените характеристики.
Съгласно чл.45, ал.3 от ЗДДС освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
Разпоредбата на чл.45, ал.7 от ЗДДС дава право на доставчика да избере доставката по ал.1, 3 и 4 на същия член да бъде облагаема.
Предвид гореизложеното, ако цената на сградата, която не е нова, по смисъла на§1, т.5 от ДР на ЗДДС е отделна от цената на земята, при получаване наавансово плащане за сградата, както и при продажба на същата не се дължи ДДС, на основание чл.45, ал.3 от ЗДДС, освен ако доставчикът не е избрал доставката да e облагаема, предвид ал.7 на същия член.
Когато е определена обща цена за доставката на сграда, която не е нова, по смисъла на ЗДДС и за земята, в случай, че е УПИ, при получаване на авансово плащане,същото следва да се разпредели в зависимост от процентното съотношение на стойността на сградата и прилежащият и терен, както и на стойността на УПИ в общата цена и да се обложи, в зависимост от режима на доставките /ако доставчикът не е избрал доставката на сградата и прилежащият и терен да бъде облагаема/.
Данъчна основа по смисъла на чл.26, ал.1 от ЗДДС е стойността, върху която се начислява или не се начислява данъкът в зависимост от това, дали доставката е облагаема, или освободена. Предвид ал.2 на чл.26 от ЗДДС данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон.
В ЗДДС няма регулация при определяне на данъчната основа на доставката, когато лицата не са свързани, по смисъла на с.з., предвид което в този случай данъчната основа на доставката се определя по общия ред на ЗДДС.
‘