5 53-00-368/08.07.2011г.
ДДС, чл.45, ал.7
ДДС, чл.79, ал.6
В подаденото запитване, постъпило в Дирекция ОУИ е изложена следната фактическа обстановка:
Дружеството е взело решение за преустройство на стара сграда, като за целта е издадено разрешение за строеж и обособяване на следните обекти в сградата: – от трети до осми етаж се обособяват апартаменти чрез вътрешно преустройство на пространството, като се извършва ремонт на износени части и подмяна на инсталации, без да се разрушават външни стени, … както и без да се променя основното качество на сградата, нейната устойчивост и дълготрайност;
– на първия и втория етаж се обособява административна част като се разрушава съществуващата плоча и се изгражда нова плоча, за което се придобива от общината отстъпено право на строеж за увеличената РЗП;
– част от сутерена на сградата се запазва във вид на зимнични помещения към обособените жилищни обекти, а останалата част се преустройва на подземен паркинг със съответните съоръженияи подходи.
Поставените въпроси са:
1. Продажбата на обособени жилищни обекти облагаема доставка ли е предвид извършваните дейности по преустройство и реновиране и как се третира ползваният данъчен кредит на извършените разходи във връзка с преустройството?
2. Продажбата на паркоместа облагаема доставка ли е и как се третира ползвания данъчен кредит на извършените разходи във връзка с тяхното изграждане.
3.Продажбата на обособената административна част облагаема доставка ли е и как се третира ползвания данъчен кредит на извършените разходи във връзка с изграждането й?
Предвид гореизложеното, представената обяснителна записка с идентично съдържание на описаното в запитването и поради липсата на приложени копия на документи,изразяваме следното принципно становище:
Съгласно чл.45, ал.3 от ЗДДС освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
Определението за “сгради, които не са нови“ се извежда по аргумент за противното от определението, дадено в § 1, т. 5 от ДР на закона. С визираната норма е дадена дефиниция за “нови сгради“, а именно:
а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност “груб строеж“ или;
б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията.
Видно от дефиницията на понятието „нова сграда” по смисъла на ЗДДС същото е обвързано с изтичане на определен срок от момента на издаване на разрешението за ползване на сградата и третирането на доставките на сгради за целите на закона следва да се разглежда във връзка с хипотезите, при които:
-се издава разрешение за ползване поЗакона за устройство на територията /ЗУТ/;
-се издават други документи за допускане на въвеждането им в експлоатация – съгласно ЗУТ или предшестващи влизането му в сила закони;
-издават се разрешения за ползване или други удостоверяващи завършването на строеж документи, без да е налице нова сграда.
Съгласно § 5, т. 38 от ДР на ЗУТ, “строежи“ са надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки, огради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, благоустройствени и спортни съоръжения, както и техните основни ремонти, реконструкции и преустройства със и без промяна на предназначението. Съгласно чл.137 от ЗУТ реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите от определена категория представляват строеж от същата категория. В тази връзка при извършването на тези видове строежи и въвеждането им в експлоатация се издава съответният за категорията им документ – разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация. Това налага да се направи ясно разграничение на случаите, при които при наличие на строежи, съставляващи реконструкции, преустройства, основни ремонти и смяна предназначението на строежите е налице нова сграда.
По смисъла на § 5 от ДР на ЗУТ т. 44. “Реконструкция“ на строеж е възстановяване, замяна на конструктивни елементи, основни части, съоръжения или инсталации и изпълнението на нови такива, с които се увеличават носимоспособността, устойчивостта и трайността на строежите.
Във връзка с горепосоченото са възможни следните хипотези, като не е от решаващо значение изискването за издаване на разрешение за строеж и експлоатация, тъй като такива се изискват в някои случаи и при обикновено преустройство:
1. “Стара“ сграда, към която не може да се обособи нов обект
В случаите, когато в резултат на преустройство не може да се обособи нов обект, не следва да се приема, че е налице “нова сграда“ или част от такава, независимо от момента на издаване на разрешението за ползване, издадено във връзка с преустройството. В този аспект не подлежат на самостоятелно третиране по ЗДДС (като “нова сграда“) извършени основни ремонти, реконструкции и преустройства със и без промяна на предназначението.
2. “Стара“ сграда, която в резултат на преустройство се превръща в нова сграда
Такива случаи са например, когато на съществуваща сграда се разрушават ограждащите стени и покривът и след това тя се изгражда отново. Разграничението между случаите, попадащи в т. 1 и т. 2, следва да се извършва според всеки конкретен случай, като се имат предвид всички факти и обстоятелства. При всички положения, за да еналице нова сграда, преустройството следва да е толкова цялостно и съществено, че натрупването на нови елементи да променя основно и без съмнение качеството на сградата, нейната устойчивост и дълготрайност.
Когато недвижимият имот е „стара сграда” по смисъла на закона, то тогава същият е предмет на освободена доставка, и за него няма да се дължи ДДС, ако не е упражнено правото на изборпо чл. 45, ал.7 от ЗДДС доставката да е облагаема. В случай, че доставчикът не е упражнил правото на избор доставката да бъде облагаема, за ползвания данъчен кредит във връзка с преустройството на сградата е налице основание за прилагане на чл. 79 от ЗДДС . Ако предметът на доставката не е дълготраен актив по смисъла на Закона за корпоративното подоходно облагане , корекцията на данъчен кредит следва да се извърши на основание чл. 79, ал. 1 от ЗДДС. Корекцията следва да се извърши в данъчния период, през който е извършена продажбата на актива , съгласно чл.79, ал. 4 от ЗДДС. Дължимият данък е в размер на ползвания данъчен кредит. Ако сградата предмет на доставката е дълготраен актив по смисъла на Закона за корпоративното подоходно облагане /данъчен дълготраен актив / , корекцията на данъчен кредит следва да се извърши на основание чл. 79, ал. 6 , т. 1 от ЗДДС.
На основание чл.45, ал.5, т.1- 4 от ЗДДС облагаеми с ДДС са:
1. прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови;
2. прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем на оборудване, машини, съоръжения и постройки, неподвижно закрепени към земята или изградени под повърхността й;
3. прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем от къмпинги, караванни паркове, ваканционни лагери, паркингови площи и други подобни;
4. прехвърлянето на право на собственост на прилежащи терени към нови сгради, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тези терени.
Предвид гореизложеното, считаме, че продажбата на паркоместа следва да се приеме за облагаема доставка по смисъла на ЗДДС на основание чл.12 във връзка с чл.45, ал.5 от ЗДДС.
В случаите на преустройство, в резултат на което се обособява нов обект, който може да бъде предмет на самостоятелна сделка се приема , че е налице нова сграда, независимо от момента на издаване на разрешението за ползване, издадено във връзка с преустройството. В тази връзка продажбата на обособена административна част от сграда следва да се приеме за облагаема доставка по смисъла на ЗДДС.
Условията при наличието, на които се извършва корекция на ползван данъчен кредит са регламентирани в чл.79 от ЗДДС. Относно реда за извършване на корекции на ползван данъчен кредит следва да имате предвид изложеното в раздел V, т.3 на писмо Изх. № 91-00-261 от 04.09.2007г. на НАП, което може да бъде намерено на интернет страницата на Националната агенция за приходите.